Unsere Zahl des Monats 04/2021: Das Wohnen in Ostdeutschland wird immer teurer
Die Kaufpreisentwicklung für Einfamilienhäuser1 hat sich in den ostdeutschen Bundesländern in den vergangenen fünf Jahren positiv entwickelt und lag deutlich über dem Bundesdurchschnitt mit einer jährlichen Wachstumsrate (gewichtet anhand der Einwohnerzahl) von 6,5 % p. a. Nur Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern liegen mit ihren Preisentwicklungen von 4,7 % p. a. bzw. 5,7 % p. a. unterhalb des Durchschnitts. Den bundesweit stärksten Preisschub verzeichnet Sachsen-Anhalt mit 9,6 % p. a. gefolgt von Sachsen mit 9,5 % p. a. (vgl. Abbildung). Ähnlich verhält es sich mit den Preisentwicklungen für Eigentumswohnungen2 in diesen beiden Bundesländern, die jeweils weit über dem Durchschnitt liegen.
Damit befindet sich der Osten in einem Aufholprozess, der nicht nur von den Zentren Leipzig, Dresden, Potsdam, Halle oder Magdeburg getragen wird. Zahlreiche kleinere Gemeinden weisen ebenfalls überdurchschnittliche Preissteigerungen auf. Die Erschwinglichkeit nimmt jedoch nicht im gleichen Maße zu, mit der Folge, dass Durchschnittsverdiener einen immer größeren Anteil ihres Einkommens für ein Einfamilienhaus aufbringen müssen. Aktuelle Jahresbruttogehälter für das Jahr 2020 auf einer Bundesländerebene liegen zwar derzeit vom Statistischen Bundesamt noch nicht vor, mit der Hauspreisentwicklung vergleichbare Lohnsteigerungen sind aber nicht zu erwarten, sodass von einer abnehmenden Erschwinglichkeit ausgegangen werden muss. Die überdurchschnittlichen Preisentwicklungen sind nach wie vor mit dem niedrigen Zinsniveau, den geringen alternativen Anlageformen sowie dem Mangel an geeigneten Wohnflächen einschließlich Bauland zu erklären. Der hierdurch entstehende Nachfragedruck wird durch die Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft zusätzlich erhöht und hat sich durch die Corona-Pandemie kaum verändert.
Trotz dieser dynamischen Preisentwicklung liegen – mit Ausnahme von Berlin – noch alle ostdeutschen Bundesländer weit unterhalb des durchschnittlichen Preisniveaus von fast 355.000 € für ein Einfamilienhaus mit den betrachteten Merkmalen. Die Preisspannen werden in der Abbildung an den Farbkategorien sichtbar. Der Freistaat Sachsen gehört zwar schon zur 4. Preiskategorie, liegt aber am unteren Rand und damit unterhalb des Bundesdurchschnitts. Am teuersten sind die beiden süddeutschen Bundesländer zusammen mit Hessen, Hamburg und Berlin. Diese fünf Bundesländer haben ihre Position als Hochpreisregionen innerhalb der Bundesländer seit über zehn Jahren nicht verlassen. Der Abstand zu den anderen Bundesländern ist noch so groß, dass sie auch bei fallenden Preisentwicklungen über Jahre noch ein „teures Pflaster“ bleiben werden. Einzig das bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen fällt dieses Jahr aus der Gruppe der Bundesländer mit einem überdurchschnittlichen Preisniveau heraus. Bereits seit dem Jahr 2006 werden dort überdurchschnittliche Hauspreise erzielt. Die Differenz zum Durchschnitt nimmt aber zunehmend ab und bewegte sich im Jahr 2020 unter 2.000 €. Bei den insgesamt schlechteren Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt in Nordrhein-Westfalen sowie einem geringen Bevölkerungsdruck in dieses Bundesland ist mit einer weiteren Verlangsamung der Preisentwicklung zu rechnen.
Die aktuellen Preisdaten vom IVD zeigen, dass der Osten – auch außerhalb der Großstädte – an Attraktivität gewonnen hat und der Nachfragedruck sowie die Zahlungsbereitschaft in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Hamburg und Berlin anhaltend hoch ist. Die derzeit beobachtbare steigende Nachfrage nach größerem Wohnraum im Grünen würde jedoch den Nachfragedruck und damit die Preisentwicklung der Stadtstaaten Berlin und Hamburg zukünftig dämpfen.
Weitere Beiträge der Serie „Zahl des Monats“ finden Sie hier.
1) Einfamilienhaus aus dem Bestand, Baujahr ab 1949, mittlere Ausstattung und Lage, ca. 125 qm
2) Eigentumswohnungen aus dem Bestand, Baujahr ab 1949, mittlere Ausstattung und Lage, ca. 75 qm